빛부엉의 투자스토리

2025년 6월, 분당 무지개마을 3단지 30평형 아파트에 경매 입찰했지만 패찰했습니다.결과적으로 낙찰가는 10억 3천만 원, 제 입찰가는 9억대 중후반.무려 37명이 입찰에 참여한 과열 경쟁 속에서 실거주자 수요의 벽을 실감한 경험이었습니다.이번 포스팅에서는 아래 내용을 중심으로 정리합니다.✔️ 분당 경매 시장의 흐름✔️ 무지개마을 3단지의 입찰 구조 분석✔️ 패찰 원인과 향후 전략 수립법경매 투자에 관심 있는 분이라면,실전 사례를 통해 시장 흐름과 경쟁 구조를 이해하는 데 도움이 되실 겁니다. 입찰 대상 요약위치: 경기도 성남시 분당구 무지개마을 3단지면적: 약 30평형입찰일: 2025년 6월총 입찰자 수: 37명낙찰가: 10억 3천만 원본인 입찰가: 9억대 중후반시장 상황 분석분당은 현재 상승세 진..

경매 물건의 전입자를 확인하다 보면 ‘진짜 임차인인가, 위장된 것인가?’라는 고민에 빠지게 됩니다. 이번 글에서는 위장 임차인을 구별하는 실전 기준과 임장 시 꼭 확인해야 할 포인트를 정리했습니다. 1. 전입 시점과 확정일자 시차 확인위장 임차인의 전형적인 특징 중 하나는 전입신고는 오래 전에 했는데, 확정일자는 최근에 받은 경우입니다. 예를 들어 전입이 2003년인데 확정일자는 2023년이라면, 명백히 의심해야 합니다.2. 말 바꾸는 패턴 주의현황조사에서 “아는 형이 잠깐 살아서 전입했다”고 해놓고, 나중에 권리신고 시엔 임대차계약서를 제출한다면? 논리적으로 말이 바뀌는 상황은 위장 임차인의 가능성이 매우 높습니다.3. 임대차 보증금 조작 사례2003년 계약이라면서 2024년 기준 보증금 수준으로 신고..

부동산 경매나 명도 과정에서 자주 마주치게 되는 용어 중 하나가 '미상임차인'과 '위장임차인'입니다. 두 용어 모두 등기부등본이나 법적인 서류에는 보이지 않지만 실제 점유자나 임차인이 존재하는 경우에 대한 이야기인데요. 겉보기엔 비슷해 보이지만, 의미도 다르고 대처법도 완전히 다릅니다.이번 포스팅에서는 초보자도 이해하기 쉽게 두 용어의 차이와 실제 예시까지 정리해보겠습니다.미상 임차인이란?미상 임차인은 말 그대로, '알 수 없는 임차인'이라는 뜻입니다.즉, 등기부등본에는 아무런 임차인 정보가 없는데, 현장에는 실제로 누군가 거주하고 있는 상태를 말합니다. 대표적인 경우는 다음과 같습니다.계약서를 작성했지만 확정일자도 없고, 전입신고도 하지 않은 임차인지인끼리 구두로만 계약한 경우가족 또는 동거인이 거주 ..

서울 관악구 봉천동의 대표적인 대단지 아파트, '성현동아'. 2000년에 준공된 구축 아파트이지만, 생각보다 훨씬 더 쾌적한 단지 환경과 조용한 분위기가 인상 깊었던 곳이었습니다. 이번 글에서는 제가 직접 찍은 사진과 함께 성현동아의 실질적인 장단점을 정리해보겠습니다. 단지 기본 정보 (2025년 5월 기준)단지명: 성현동아아파트주소: 서울시 관악구 봉천동 1703 (도로명: 관악로 285)세대수: 1,261세대 / 총 10개동사용승인일: 2000년 5월 9일층수: 저층 15층 ~ 최고 24층주차대수: 1,664대 (세대당 1.31대)난방방식: 개별난방, 도시가스건설사: 동아건설산업(주)면적 구성: 86㎡, 108㎡, 141㎡2025.04 실거래가: 141㎡, 10억 3천만 원전세가 범위: 5억 8천 ~..

직접 걸어보고, 눈으로 확인한 판교 푸르지오 그랑블. 사실 그동안 '입지 좋다'는 얘기는 많이 들었지만, 실제로 방문해보니 그 이상이었습니다. 이번 글에서는 제가 찍은 사진들과 함께, 현장에서 느낀 단지 분위기와 솔직한 감상을 정리해 보겠습니다.단지 기본 정보 (2025년 5월 기준)단지명: 판교푸르지오그랑블주소: 경기도 성남시 분당구 백현동 542 (도로명: 분당내곡로 123)총세대수: 948세대 / 총 14개동사용승인일: 2011년 7월 28일층수: 저층 8층 ~ 최고 25층주차대수: 총 1,718대 (세대당 1.81대)난방방식: 지역난방 + 열병합건설사: (주)서해종합건설, (주)대우건설면적 구성: 121㎡, 123㎡, 128㎡, 130㎡, 145㎡, 171㎡, 331㎡ 등 중대형 위주2025.04..

이 글은 부동산 경매를 통해 자산을 증식하고자 할 때 꼭 필요한 3가지 실전 역량(명도 협상, 입찰가 분석, 커뮤니케이션 스킬)에 대해 실제 경험을 바탕으로 설명합니다. 경매 입문자나 투자 전략을 고민 중인 분들께 도움이 될 수 있는 내용을 담았습니다.‘경매’라고 하면 대부분 “싸게 집을 낙찰받을 수 있는 기회”라고 생각합니다. 맞습니다. 하지만, 부동산 경매는 단순히 싸게 낙찰받는 걸로 끝나는 게 아닙니다. 진짜 수익을 내려면, 그 이후가 더 중요하죠.실제 경험을 통해 느낀 건, 경매에서 돈을 벌 수 있느냐 없느냐는 ‘3가지 역량’에 달려 있다는 겁니다.① 명도를 위한 커뮤니케이션 능력경매로 낙찰받은 부동산은 대부분 점유자가 있는 경우가 많습니다. 이때 반드시 필요한 게 바로 ‘명도 협상’입니다.명도는..